Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du Wednesday 16 December 2009
N° de pourvoi: 08-21803
Non publié au bulletin Rejet
M. Lacabarats (président), président
Me Jacoupy, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)
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REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 21 octobre 2008), que les consorts X... ont vendu le 29 décembre 2006 aux consorts A...-B... un appartement situé au premier étage d'une maison d'habitation ; que ces derniers s'étant plaints de nuisances sonores provenant de l'appartement du deuxième étage aménagé dans les combles en 2007, un procès-verbal de conciliation a été signé entre les parties le 24 septembre 2007 et les travaux d'isolation préconisés par expert ont été réalisés en novembre 2007 à frais partagés ; que soutenant que ceux-ci n'avaient pas permis de mettre fin aux désordres, les consorts A...-B... ont assigné les consorts X... en nullité de la vente sur le fondement de l'article 1110 du code civil pour erreur et subsidiairement pour dol des vendeurs ; que les consorts X... ont conclu à l'irrecevabilité de cette demande ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de déclarer la demande recevable, alors, selon le moyen :
1° / que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en l'espèce, à l'appui de leur action en annulation de la vente, les consorts A...-B... invoquaient un défaut d'isolation acoustique rendant impropre à l'habitation l'appartement qu'ils avaient acquis, en sorte que seule l'action en garantie des vices cachés leur était ouverte et était irrecevable dans la mesure où il a été constaté d'une part que " par procès-verbal de conciliation du 24 septembre 2004, les parties ont décidé d'effectuer les travaux préconisés par l'expert M. Z... " afin de mettre fin au litige relatif à la garantie des vices cachés, d'autre part, que l'acte de vente contenait une clause de non-garantie ; qu'en retenant que les consorts A...-B... fondaient leur demande sur la nullité pour erreur et non pas sur la garantie des vices cachés, pour rejeter les deux moyens d'irrecevabilité tirés de la clause de non-garantie figurant dans l'acte de vente et de l'existence d'une transaction qui avait mis un terme au litige né du vice affectant le bien vendu, bien qu'il lui appartenait de requalifier leur demande en une action en garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile, ensemble les articles 1351, 1134 et 1641 du code civil ;
2° / qu'au demeurant, lorsque l'acquéreur conclut un accord avec le vendeur visant à remédier au vice caché affectant la chose vendue, il confirme nécessairement la vente et ne peut ensuite invoquer la nullité de celle-ci pour cause d'erreur du fait de l'existence de ce même vice ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les consorts A...-B... avaient signé un procès-verbal de conciliation le 24 septembre 2007 aux termes duquel ils acceptaient que soient effectués les travaux d'insonorisation préconisés par l'expert visant à remédier au vice affectant l'appartement qu'ils avaient acquis ; que cet accord avait été pleinement exécuté, les travaux ***nt été réalisés en novembre 2007 pour un coût total de 10 500 euros réparti entre les copropriétaires ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que les consorts A...-B... avaient confirmé la vente et ne pouvaient plus invoquer sa nullité pour cause d'erreur en raison du défaut d'insonorisation de leur appartement ; qu'en jugeant du contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 1338 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions récapitulatives d'appel que les consorts X... se soient prévalus des dispositions de l'article 1338 du code civil ; que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, que si, parmi les principes directeurs du procès, l'article 12 du code de procédure civile oblige le juge à donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, il ne lui fait pas obligation, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique de leurs demandes ; que la cour d'appel, qui a constaté, par motifs propres et adoptés, que l'action engagée par les consorts A...-B..., sur la **** des faits de nuisances phoniques, était une action en nullité de la vente et non pas en garantie des vices cachés n'a pas violé l'article 12 en la déclarant recevable ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour les consorts X...
PREMIER MOYEN DE CASSSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré recevable l'action des consorts A...-B..., d'AVOIR, en conséquence, prononcé l'annulation de la vente passée le 29 décembre 2006 entre M. Eric X..., M. Georges X... d'une part, M. A... et Mlle B... d'autre part, portant sur les lots 2, 4 et 6 d'un immeuble en copropriété situé... cadastré 1056 d'une surface de 5 a 93can et d'AVOIR condamné les exposants à payer aux consorts A...-B... 180. 000 € à titre de restitution du prix, 12. 233 € correspondant aux frais de notaire, 12. 644, 73 € correspondant aux travaux d'aménagement, 10. 000 € en réparation du préjudice de jouissance et 3. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE « le jugement déféré a rejeté les deux moyens d'irrecevabilité tirés par les consorts X... de la clause de non garantie figurant à la page 6 de l'acte de vente et de l'existence d'une transaction supposée mettre un terme au litige ; la Cour adoptant les motifs du Tribunal déclarera recevable l'action en nullité (et non pas en garantie des vices cachés) engagée par Monsieur A... et Mademoiselle B... » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « aux termes des dernières conclusions, il est admis des parties que l'assignation a été publiée le 03 mars 2008 au Bureau de la Conservation des Hypothèques, de sorte que la demande est recevable sur ce point.
S'agissant de la conciliation survenue le 24 septembre 2007, il résulte du procèsverbal de conciliation, que la demande des consorts A...- B... tendait à obtenir la mise en conformité du sol du second étage de l'immeuble, afin de réduire les nuisances phoniques dans leur propre appartement au premier étage.
Or la présente procédure tend à l'annulation de la vente survenue le 29 décembre 2006, de sorte que l'objet du litige est différent, quand bien même le moyen au soutien de la demande en nullité de la vente est tiré des faits de nuisances phoniques.
Par conséquent, il n'y a pas identité d'objet, ni même de parties et de cause, de sorte que la demande est également recevable sur ce point.
(…)
Les consorts A...- B... fondent leur demande en nullité de la vente sur le dol et non pas sur la garantie des vices cachés, de sorte qu'il est indifférent que l'acte authentique de vente porte la mention selon laquelle " l'acquéreur prendra les biens dans l'état où ils se trouvent, sans pouvoir élever aucune réclamation, demander aucune garantie ou diminution du prix, ni exercer aucun recours ni répétition quelconques contre le vendeur, notamment en raison du mauvais fonctionnement, de mauvais état, défaut d'entretien ou de vétusté » ;
1. ALORS QUE le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en l'espèce, à l'appui de leur action en annulation de la vente, les consorts A...-B... invoquait un défaut d'isolation acoustique rendant impropre à l'habitation l'appartement qu'ils avaient acquis, en sorte que seul l'action en garantie des vices cachés leur était ouverte et était irrecevable dans la mesure où il a été constaté d'une part que « par procès-verbal de conciliation du 24 septembre 2004, les parties ont décidé d'effectuer les travaux préconisés par l'expert Monsieur Z... » afin de mettre fin au litige relatif à la garantie des vices cachés, d'autre part, que l'acte de vente contenait une clause de non-garantie ; qu'en retenant que les consorts A...-B... fondaient leur demande sur la nullité de la vente pour erreur et non pas sur la garantie des vices cachés, pour rejeter les deux moyens d'irrecevabilité tirés de la clause de non garantie figurant dans l'acte de vente et de l'existence d'une transaction qui avait mis un terme au litige né du vice affectant le bien vendu, bien qu'il lui appartenait de requalifier leur demande en une action en garantie des vices cachés, la Cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile, ensemble les articles 1351, 1134 et 1641 du code civil ;
2. ALORS QU'au demeurant, lorsque l'acquéreur conclut un accord avec le vendeur visant à remédier au vice caché affectant la chose vendue, il confirme nécessairement la vente et ne peut ensuite invoquer la nullité de celle-ci pour cause d'erreur du fait de l'existence de ce même vice ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que les consorts A...-B... avaient signé un procès-verbal de conciliation le 24 septembre 2007 aux termes duquel ils acceptaient que soient effectués les travaux d'insonorisation préconisés par l'expert visant à remédier au vice affectant l'appartement qu'ils avaient acquis ; que cet accord avait été pleinement exécuté, les travaux ***nt été réalisés en novembre 2007 pour un coût total de 10. 500 euros réparti entre les copropriétaires ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que les consorts A...-B... avaient confirmé la vente et ne pouvaient plus invoquer sa nullité pour cause d'erreur en raison du défaut d'insonorisation de leur appartement ; qu'en jugeant du contraire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 1338 du code civil ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation de la vente passée le 29 décembre 2006 entre M. Eric X..., M. Georges X... d'une part, M. A... et Mlle B... d'autre part, portant sur les lots 2, 4 et 6 d'un immeuble en copropriété situé... cadastré 1056 d'une surface de 5 a 93ca et d'AVOIR condamné les exposants à payer aux consorts A...-B... 180. 000 € à titre de restitution du prix, 12. 233 € correspondant aux frais de notaire, 12. 644, 73 € correspondant aux travaux d'aménagement, 10. 000 € en réparation du préjudice de jouissance et 3. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE « il résulte de l'ensemble des pièces versées au débat que Monsieur A... et Mademoiselle B... ont acheté un appartement situé au premier étage d'une maison qui comporte un appartement au rez-de-chaussée et un autre au deuxième étage ;
Il est constant que cette maison construite au début du XXème siècle comportait à l'origine un garage au rez-de-chaussée, un logement au premier étage et des combles au dessus ; elle n'a donc pas été conçue pour être divisée en trois appartements ;
Il résulte du rapport de consultation de Monsieur Z... que la construction a fait l'objet de transformations pour diviser le bâtiment en trois lots habitables sans véritable ingénierie et sans correction acoustique pour éviter les incidents sonores tels que les bruits d'impacts de circulation des occupants ou les chocs d'objets sur le sol, que cet expert estime que le principal désordre est l'absence d'insonorisation des sols ;
Il résulte du constat d'huissier du 10 janvier 2008 que les pas des occupants du deuxième étage provoquent des bruits, des tremblements de cloisons et des vibrations au point que l'on peut suivre les déplacements ;
Il est ainsi manifeste que malgré l'exécution des travaux préconisés par Monsieur Z... le logement de Monsieur A... et Mademoiselle B... subit des nuisances sonores rendant son occupation intolérable, et ne respecte pas la réglementation imposant un niveau d'isolement à obtenir vis à vis des bruits issus des logements voisins ;
Monsieur A... et Mademoiselle B... qui souhaitaient vivre paisiblement dans ce logement ont été victimes d'une erreur sur une qualité substantielle de ce bien, à savoir une isolation acoustique conforme à la réglementation en vigueur, et qu'il est manifeste qu'ils n'auraient pas acheté ce bien s'ils avaient eu connaissance de ces désordres, lesquels ne sont apparus que postérieurement lors de l'occupation du deuxième étage par Monsieur C... et Mademoiselle D... ;
Il y a lieu de prononcer l'annulation de la vente sur le fondement de l'article 1110 du Code Civil ;
Les consorts X... seront condamnés à restituer le prix de vente et à payer à Monsieur A... et Mademoiselle B... :
-12. 233 euros correspondant aux frais de notaire,
-12. 644, 73 euros correspondant aux travaux d'aménagement-10. 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
-3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile » ;
1. ALORS QUE le jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, les exposants contestaient l'existence d'une quelconque norme d'insonorisation obligatoire invoquée par les consorts A... B... que ne respecterait pas l'immeuble vendu ; qu'en retenant que ces derniers avaient été victimes d'une erreur sur une qualité substantielle du bien, à savoir « une isolation acoustique conforme à la réglementation en vigueur » « imposant un niveau d'isolement à obtenir vis-à-vis des bruits issus des logements voisins », sans préciser la réglementation en vigueur à laquelle elle s'est référée, la Cour d'appel a privé sa décision de **** légale au regard de l'article 1110 du code civil, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;
2. ALORS QUE subsidiairement, le vendeur ne peut, en conséquence de l'annulation de la vente, être condamné qu'à la restitution des sommes qu'il a personnellement perçues et à des dommages-intérêts de nature à réparer les préjudices causés par sa faute, et en conséquence de l'annulation de la vente ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel, qui a annulé la vente pour cause d'erreur sur les qualités substantielles, n'a caractérisé aucune faute commise par les vendeurs ; qu'en condamnant toutefois ces derniers, en sus de la restitution du prix de vente, à payer aux consorts A...-B... 12. 233 € correspondant aux frais de notaire, 12. 644, 73 € correspondant aux travaux d'aménagement et 10. 000 € au titre du préjudice de jouissance, la Cour d'appel a violé les articles 1110 et 1382 du code civil.